Bei einer vermieteten Immobilie beginnt die Prüfung nicht bei einer einzelnen Renditezahl. Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten, tatsächliche Nettokaltmiete und laufende Aufwendungen müssen zusammenpassen. Hinzu kommen der Zustand des Gebäudes, mögliche Modernisierungen und die Frage, wie gut sich die Einheit langfristig vermieten lässt.
Lage und Vermietbarkeit
Mikrolage, Infrastruktur, Grundriss, Größe und Zustand beeinflussen die Nachfrage. Entscheidend ist nicht nur, ob die Immobilie aktuell vermietet ist. Ebenso wichtig sind die ortsübliche Miete, mögliche Leerstandszeiten und die Eignung für künftige Mietergruppen. Bei Gewerbeobjekten kommen Nutzungsart, Branchenumfeld und eine mögliche Drittverwendung hinzu.
Das bestehende Mietverhältnis
Mietvertrag, Miethöhe, Betriebskostenabrechnungen und Zahlungshistorie gehören zu den wesentlichen Unterlagen. Käufer treten grundsätzlich in ein bestehendes Mietverhältnis ein. Rechte, Pflichten und mögliche Beschränkungen sollten deshalb vor dem Kauf rechtlich geprüft werden. Eine hohe aktuelle Miete sagt allein wenig über ihre Dauerhaftigkeit aus.
Kosten und Verwaltung
Hausgeld, nicht umlagefähige Kosten, Rücklagen, Verwaltung und Instandhaltung mindern den Überschuss. Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind Protokolle, Wirtschaftsplan und geplante Maßnahmen wichtig. Wer die Verwaltung abgibt, bleibt dennoch Eigentümer und trägt die vertraglich nicht übertragenen Pflichten.
Wirtschaftliche Risiken
Leerstand, Mietausfall, Reparaturen, Zinsänderungen und ein späterer Verkauf zu einem niedrigeren Preis sind mögliche Risiken. Jede Finanzierung braucht deshalb einen eigenen Puffer. Steuerliche Auswirkungen hängen von der persönlichen Situation ab und gehören in eine individuelle Steuerberatung.
Abgrenzung zur Pflegeimmobilie
Bei einer üblichen vermieteten Wohnung besteht das Mietverhältnis regelmäßig mit dem Bewohner. Bei einer Pflegeimmobilie ist häufig ein Betreiber zwischengeschaltet. Dadurch unterscheiden sich Verwaltung, Vertragslaufzeit, Kostenverteilung und Risikoprofil.